Byt, nebo akcie? Sto let čísel, která tě možná překvapí

Každý druhý rozhovor o penězích se dřív nebo později stočí k téhle otázce. Mám si koupit byt, nebo raději investovat do akcií? A dnes ji ještě komplikují dvě velká témata – nástup umělé inteligence a proměna demografie. Hele, pojďme se na to podívat bez emocí. Co skutečně říkají data za posledních sto let?


Dvě velké nejistoty, které zamotávají hlavu

Za nervozitou dnešních investorů stojí hlavně AI a demografie. U umělé inteligence se proti sobě staví dva scénáře. Jeden říká, že firmy budou potřebovat méně lidí, příjmy domácností klesnou a ekonomika zpomalí. Druhý naopak počítá s tím, že AI zlevní služby a lidem umožní rychle se přeorientovat nebo levně podnikat. Historie technologických změn – parní stroj, elektřina, počítače – spíše ukazuje, že mění strukturu zaměstnanosti, ne že by práci plošně likvidovaly.

U demografie je jisté jen jedno: porodnost v Česku i dalších vyspělých zemích v posledních letech výrazně klesá. Jestli jde o dočasný výkyv, nebo zrychlení dlouhodobého trendu, zatím nikdo spolehlivě neví.


Co říkají čísla za téměř sto let

Nejdelší dostupná data pro americký trh sbírá finančník Aswath Damodaran – a v čistém kapitálovém zhodnocení nemovitosti citelně prohrávají. Jeden dolar investovaný v roce 1928 by dnes jako nemovitost měl hodnotu 3 dolarů. Jako akcie velkých firem 424 dolarů. Jako akcie menších firem dokonce 2 132 dolarů.

Jenže pozor – jakmile se k nemovitostem připočte nájemní výnos, obraz se výrazně mění. Mezinárodní studie The Rate of Return on Everything ukazuje reálný roční výnos v USA přibližně 6 % u nemovitostí oproti 8,4 % u akcií. Ve Francii to vychází úplně obráceně – nemovitosti tam historicky akcie porazily.

Takže jednoznačný vítěz? Záleží na zemi, době a na tom, jestli počítáš i nájem.


Nemovitosti nejsou záchranná vesta

Jedna věc, kterou lidé často přehlíží: nemovitosti mohou reálně stagnovat nebo klesat celé dekády. V Itálii ceny reálně klesají od roku 2007. Japonsko se od 90. let na svůj vrchol dosud nevrátilo. Jistota dlouhodobého růstu u nich není o nic vyšší než u akcií – jen to tak na první pohled nevypadá, protože byt vidíš a sáhneš na něj.

Americké akcie se naopak historicky po každé krizi – 1929, 70. léta, 2008, covid – nakonec vrátily k růstu. To neznamená, že to tak musí být vždy. Ale data to tak zatím ukazují.


Zkušení poradci se shodují: není to buď, nebo

Finanční poradce Jiří Cimpel to říká jasně: základ v globálních akciích – USA ano, ale doplněné Evropou, Asií a rozvíjejícími se trhy. K tomu reálná aktiva jako nemovitosti nebo infrastruktura, protože dávají smysl v inflačním prostředí. A část portfolia v kvalitních dluhopisech nebo likvidních nástrojích – ne kvůli výnosu, ale kvůli stabilitě.

Investiční poradce Vojtěch Obůrka zdůrazňuje globální rozložení měn a regionů namísto sázky na jednu zemi. Jan Steininger zase varuje před jednou z nejčastějších chyb – měnit portfolio podle aktuálních politických titulků.

Na Damodaranových datech lze sestavit modelové odolné portfolio: 18 % americké akcie, 30 % nemovitosti, 30 % korporátní dluhopisy, 9 % státní dluhopisy, 13 % zlato. Takové rozložení by historicky po očištění o inflaci vynášelo přes 4 % ročně při nízkém kolísání. Jde ale o zpětně sestavený matematický model – ne návod k mechanickému kopírování.


Takže co si z toho vzít?

Otázka „byt, nebo akcie" je prostě špatně položená. Zkušení poradci ji tak ani nekládou. Správná otázka zní: jak si postavit portfolio odolné vůči nejistotě, které odpovídá mé situaci a mému horizontu?

Přemýšlíš, jak na tom jsi ty? Na portálu EVA najdeš komunitu lidí, kteří řeší stejné otázky – a odborníky, kteří ti pomůžou najít vlastní odpověď. Přijď se podívat.

Toto je přehled dat a názorů expertů, ne investiční doporučení na míru. Konkrétní rozložení portfolia vždy závisí na tvé osobní situaci a rizikovém profilu.